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沈阳市商业地产发展中存在的问题及对策建议

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-08-03  浏览次数:28
  摘 要:随着城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧,沈阳作为东北的中心城市,商业地产得到了长足的发展,呈现出前所未有的发展势头。但由于其发展过快,其中出现了供大于求,重发展轻经营,同质化竞争严重等问题。采取适合沈阳商业地产发展的相应策略,加强项目的全过程经营管理,注重项目之间的相互协调,准确定位,差异化发展,充分发挥现有商业项目的优势,避免盲目建设,能够促进沈阳商业地产健康可持续发展,从而推动城市经济整体水平的提升。
  关键词:沈阳市;商业地产;建议
  中图分类号:F293.3 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2014)15-0202-02
  中国商业地产经历了五十多年的发展历程,从其一出现,便以它的高回报、高风险、操作复杂等特点,成为了房地产行业中的新贵。商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着密切关系。近年来,随着沈阳市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧,商业地产得到了长足的发展。自中央振兴东北老工业基地战略的实施开始,国内外的商业家具企业和房地产开发商纷纷抢滩沈阳商业地产。以“金廊工程”为代表的商业项目正推动着沈阳商业地产的不断前进,沈阳商业地产飞速发展,呈现出前所未有的发展势头。
  一、商业地产的概念
  商业地产,是指作为商业用途的地产,区别于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产为主的工业地产等。商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产,商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式。
  二、沈阳市商业地产发展中存在的问题
  随着沈阳商业地产的高速发展,商业项目总量的不断增加,其发展中出现了一些问题,主要表现在以下几方面:
  1.商业地产增幅过快,供大于求
  随着房产调控政策的不断深入,商业地产因其受政策影响较小,受到很多开发商的追捧。沈阳作为东北地区的中心城市,让越来越多的开发商将眼光瞄向沈阳,沈阳的商业项目如雨后春笋般在短短的时间内迅速生根发芽,沈阳商业地产的增幅目前处于全国的前列。沈阳常住人口不足千万,购物中心的面积却已达到800万平米,商业地产总量惊人,已经远远超出了居民的消费能力,这与沈阳二线城市的地位有一定的偏差。虽然每个项目单体看似都没有问题,但由于过快的建设速度,大量的高端物业的在短时间内集中出现,无疑超出了沈阳市民的实际消费能力和经济增长速度。有数据表明,一个金廊沿线的项目面积就比上海三大商业街加起来的总面积还要多。在沈阳市,多个建成的购物中心生意惨淡,部分闲置。沈阳龙之梦亚太城、青年大街茂业百货等项目开业几年来一直经营惨淡,客流稀少,商户经常更换,随处可见不知何时开业的“敬请期待”巨幅广告。尽管如此,新的项目却还在大规模的建设和规划中。
  2.盲目投资,轻视后期经营管理
  商业地产的过快发展,在项目规划期没有更多考虑后期的资金及经营方面问题,导致部分项目出现了这样那样的问题。一些项目建设阶段就出现资金不足,项目停工,中途寻求整体出售的情况;一些已投入使用的项目,由于经营管理不善,项目出现经营危机,如太原街的伊势丹、新玛特百货等先后停业;部分商业地产则采用分块出售的形式进行经营,导致整体管理水平低下,租户频繁流动;更有一些商铺长期空置,据统计沈阳购物中心空置率达17%,远远高于国内二线城市的平均空置率。一些缺乏项目经验的开发商开发超过自身管理能力的项目,导致许多经营管理方面的问题频频出现。
  3.同质化竞争严重,项目定位有待思考
  随着沈阳市商业地产的发展,大规模高端项目不断出现,从早期的卓展购物中心,到现在的大悦城、星摩尔、恒隆广场、万象城等,项目规模不断扩大,档次不断提高,尤其“金廊”沿线商业项目密集,大部分是中高档的购物中心,这些高端项目业态相近,缺乏特色,存在同质化竞争严重的风险。相似的项目密集,商家竞争激烈,原本商铺难求变成了品牌商难求,客户难求,这给商家的经营带来了巨大的考验。此外,沈阳新建商业项目定位在高端的较多,和沈阳的整体消费水平有一定差距,超过城市的定位。这在一定程度上导致了逛街多、购物少,休闲多、娱乐少的现状,高端项目尽管有一定客流,但看的人多,实际消费群体较少,一些高档商业成为了沈阳的软肋。另外一些中高端项目在经营困难的情况下开始销售低端商品,使其定位出现混乱。还有个别商业项目初期经营管理不善,项目定位不清晰,如北一路服装城,本应是规模化经营和发展的批发性服装商城,但缺乏统一的经营管理,各类商品鱼龙混杂,商品的质量也缺乏相应的保证。
  4.集中商圈的交通问题有待解决
  沈阳早期商业项目主要集中在几大商圈:太原街、中街、北行等,随着商业地产的不断发展,几个地段均出现了不同程度的交通拥堵和停车难的问题。尽管一些新建的购物中心已建设了地下停车场,但由于商业项目的总量较大,原有商业项目仍有停车困难的问题,商业项目密集地段交通状况堪忧。集中商圈的交通环境在一定程度上影响着居民的购物。
  三、解决沈阳市商业地产发展中存在问题的对策
  商业地产从开始的开发商到投资者,到经营者,再到商户,最终到达顾客,如此多的链条加大了其运作的复杂性。沈阳的经济总量毋庸置疑,城市化进程相对较快,开放步伐较大,商业地产市场前景较好。但大批量商业项目集中出现所带来的问题影响其健康发展,找出适合其发展的相应策略,才能确保其可持续发展。
  1.注重项目全过程的经营管理
  在庞大的沈阳商业地产市场中,如此大的建设总量、如此多的高端项目,必须要有专业家具公司运营管理。面对市场竞争的瞬息万变,需要专业化的运营团队,优质的服务才能够迅速应对,才能运筹帷幄全面掌控。如缺少规划和管理理念,缺乏专业队伍,项目的后期运营将举步维艰。在建设项目的初期就要充分考虑后期的运营,进行严格的测算和抗风险评估,不能盲目投资。面对沈阳这样一个高端项目云集,消费水平中档的城市,必须考虑适合其经营和发展的有针对性的策略,不能照搬照抄其他城市的成功经验,需要具有一定的创新思想。
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